Acheter un terrain ou une maison au Sénégal depuis la France, le Canada ou la Belgique est possible sans rentrer au pays, à trois conditions : vérifier le titre foncier à la Conservation foncière avant de payer, passer par un notaire pour l’acte de vente, et faire inscrire la vente à votre nom au livre foncier. Tant que cette inscription n’est pas faite, vous n’êtes pas propriétaire aux yeux de la loi.
Informations vérifiées le 31 octobre 2026 sur le site de la Direction générale des Impôts et des Domaines (DGID) et sur le résumé officiel de la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière. Cet article est un guide général : pour un achat précis, seul un notaire peut vous conseiller sur votre dossier.
Sommaire7 parties
Titre foncier, bail ou délibération : quelle différence ?
| Document | Ce qu’il donne | Niveau de sécurité |
|---|---|---|
| Titre foncier (TF) | La pleine propriété, inscrite au livre foncier | Le plus sûr |
| Bail (de l’État) | Un droit d’occuper et de construire pour une durée fixée, avec une redevance à payer | Moyen : ce n’est pas la propriété |
| Délibération (affectation par une commune) | Un droit d’usage sur une terre du domaine national | Faible : ce n’est pas un droit de propriété |
Selon la loi de 2011, un droit réel sur un immeuble n’existe que s’il est inscrit au livre foncier (article 20) et le principe de l’intangibilité du titre foncier est maintenu (article 6). L’inscription est obligatoire pour qu’une vente soit valable (article 5). Les terres du domaine national, régies par la loi n° 64-46 de 1964, ne s’achètent pas comme un terrain titré : la commune y accorde un droit d’usage. Méfiez-vous d’un vendeur qui présente une simple délibération ou un « papier du chef de quartier » comme un titre de propriété.
Comment vérifier un titre foncier avant d’acheter ?
La première démarche est de demander un état de droits réels au Conservateur de la propriété et des droits fonciers du lieu où se trouve le terrain. D’après la fiche officielle de la DGID, ce document indique l’identité du propriétaire, la consistance de l’immeuble et les charges inscrites (hypothèque, saisie, litige). Toute personne intéressée peut le demander avec :
- une copie du titre foncier ;
- une copie de la carte nationale d’identité.
Coût indiqué par la DGID : 600 FCFA pour un titre foncier, plus 100 FCFA par charge inscrite (300 FCFA pour une réquisition négative). Une autre fiche de la DGID parle d’environ 500 à 1 500 FCFA et d’une délivrance en 3 jours. Le montant reste symbolique : refusez tout intermédiaire qui vous demande des centaines de milliers de francs pour « vérifier le titre ».
Demandez aussi le NICAD, l’identifiant cadastral de la parcelle, auprès du service du Cadastre de la localité (avec la copie du titre, le plan de situation et la pièce d’identité du propriétaire), ainsi qu’un extrait de plan cadastral. Ils permettent de vérifier que la parcelle qu’on vous montre sur le terrain est bien celle qui figure sur le titre.
Quelles sont les étapes de l’achat chez le notaire ?
La fiche DGID sur la régularisation d’un titre foncier décrit le parcours :
- 1. Demande de l’état de droits réels auprès du Conservateur.
- 2. Déclaration préalable de la transaction auprès du Directeur chargé des Domaines (gratuite).
- 3. Rédaction de l’acte de vente par le notaire, signé par l’acheteur et le vendeur.
- 4. Envoi du dossier par le notaire à la Conservation foncière, qui enregistre l’acte et procède à la publicité foncière.
- 5. Nouvel état de droits réels au nom de l’acheteur, demandé par le notaire : c’est lui qui « constate définitivement » votre droit.
La DGID indique un délai réglementaire de 30 jours pour ces étapes. Les droits et taxes sont payés par l’intermédiaire du notaire : la fiche ne donne pas leur montant, demandez donc au notaire un état détaillé des frais avant de signer. La DGID recommande aussi de verser le prix sur le compte du notaire, et non directement au vendeur.
Peut-on acheter à distance depuis la diaspora ?
Oui, en pratique la plupart des achats de la diaspora se font par l’intermédiaire d’un notaire au Sénégal et d’un mandataire de confiance. Quelques règles de prudence :
- Choisissez vous-même votre notaire, et non celui imposé par le vendeur ou le démarcheur.
- Si vous ne pouvez pas venir signer, demandez au notaire la forme exacte de procuration qu’il accepte (procuration notariée, procuration établie au consulat du Sénégal de votre pays de résidence) avant de la faire établir.
- Envoyez l’argent sur le compte du notaire par virement traçable, jamais en espèces par un proche ou un intermédiaire.
- Exigez une copie du nouvel état de droits réels à votre nom à la fin de la procédure.
Quels sont les pièges les plus fréquents ?
- La double vente : le même terrain vendu à plusieurs acheteurs. Seule l’inscription au livre foncier vous protège : faites-la sans attendre.
- Le terrain sous hypothèque ou en litige : l’état de droits réels le révèle, d’où l’intérêt de le demander avant tout versement.
- La parcelle « déplacée » : on vous montre un terrain, le titre en décrit un autre. Faites vérifier les limites par un géomètre agréé avec le plan cadastral.
- Les terrains en zone non constructible ou sur l’emprise d’un projet public : renseignez-vous à la mairie et au service de l’urbanisme avant d’acheter.
- Le proche qui gère tout : même de bonne foi, un parent n’est pas un notaire. Gardez les documents originaux et les preuves de paiement à votre nom.
- Les redevances oubliées sur un bail : la DGID rappelle aux titulaires de baux qu’ils doivent régler leurs redevances domaniales, qui peuvent désormais se payer en ligne.
Où se renseigner officiellement ?
La DGID publie ses fiches de démarches foncières sur dgid.sn et donne ses coordonnées : +221 33 889 20 02 ou contact@dgid.sn. Les textes de référence sont regroupés dans la rubrique législation foncière du même site.
FAQ
Combien coûte un état de droits réels au Sénégal ?
Selon la fiche DGID, 600 FCFA pour un titre foncier plus 100 FCFA par charge inscrite. Il se demande au Conservateur de la propriété et des droits fonciers du lieu du terrain.
Une délibération vaut-elle un titre foncier ?
Non. La délibération accorde un droit d’usage sur une terre du domaine national, pas la propriété. Seul le titre foncier inscrit au livre foncier donne la pleine propriété.
Quand devient-on vraiment propriétaire ?
Quand la vente est inscrite à votre nom au livre foncier. Le notaire le prouve avec un nouvel état de droits réels à votre nom ; la DGID fixe un délai réglementaire de 30 jours pour la procédure.
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